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A transformação digital tem redefinido a maneira como realizamos negócios jurídicos, e o setor imobiliário não é exceção. A utilização de assinaturas eletrônicas em contratos e títulos se tornou uma prática comum, oferecendo agilidade e conveniência. No entanto, quando esses documentos precisam ser levados a registro nos Cartórios de Registro de Imóveis, surgem questões cruciais sobre sua validade e os requisitos legais a serem cumpridos. A legislação brasileira, juntamente com recentes decisões judiciais, estabelece um panorama complexo que exige atenção de todos os envolvidos.

Os Tipos de Assinatura Eletrônica e a Regra Geral
Para compreender as exigências do Registro de Imóveis, é fundamental distinguir os tipos de assinatura eletrônica, conforme classificados pela Lei nº 14.063/2020.
1. Assinatura Eletrônica Simples e Avançada: São aquelas que utilizam mecanismos de autenticação como tokens, códigos via e-mail ou SMS, oferecidas por plataformas como DocuSign, D4Sign, ClickSign, entre outras. A assinatura avançada, especificamente, está associada ao signatário de forma unívoca, utiliza dados sob seu controle exclusivo e permite detectar qualquer modificação posterior no documento. Essas assinaturas são consideradas válidas entre as partes signatárias, com base na Medida Provisória nº 2.200-2/2001, que admite outros meios de comprovação de autoria e integridade de documentos eletrônicos, desde que aceitos pelas partes.
2. Assinatura Eletrônica Qualificada: É a modalidade que utiliza um certificado digital emitido no âmbito da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), como o e-CPF. Este tipo é considerado o de maior nível de segurança.

A legislação estabelece uma regra clara para interações com o Poder Público, o que inclui os serviços registrais. A Lei nº 14.063/2020, em seu artigo 5º, § 2º, inciso IV, determina que é obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) nos atos de transferência e de registro de bens imóveis. Essa exigência se aplica a todos os atos que constituem, modificam ou extinguem direitos reais sobre imóveis, como é o caso de uma alienação fiduciária em garantia.

Análise do Caso do CSM/SP: A Prevalência da Lei Especial
Uma decisão recente do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) na Apelação Cível nº 1006264-51.2023.8.26.0344 ilustra perfeitamente a aplicação rigorosa dessa regra.
No caso em questão, um instrumento particular de confissão de dívida com garantia de alienação fiduciária teve seu registro negado pelo Oficial de Registro de Imóveis. O motivo da recusa (óbice) foi que as assinaturas das partes e das testemunhas foram realizadas por meio da plataforma "D4Sign", não utilizando, portanto, um certificado digital ICP-Brasil.
A parte interessada (apelante) argumentou que as assinaturas eram do tipo avançada, contendo diversos elementos de segurança como fotos, geolocalização e endereço de IP dos signatários. Sustentou ainda que a Medida Provisória nº 2.200-2/2001 permitiria o uso de outros meios de comprovação de autoria.
Contudo, o CSM/SP negou provimento ao recurso, mantendo a recusa do registrador. A fundamentação da decisão foi clara e baseou-se nos seguintes pontos:
• Lei Específica: A matéria é regida pela Lei nº 14.063/2020, que é uma lei especial e prevalece sobre normas gerais. Ela exige expressamente a assinatura qualificada para atos de registro de imóveis.
• Tempus Regit Actum: O tribunal analisou o título conforme a norma vigente na data de sua apresentação ao cartório (prenotação). Naquele momento, o Provimento CNJ nº 149/2023 também definia um título nato-digital como aquele assinado com certificado ICP-Brasil por todos os signatários.
• Segurança Jurídica: A exigência da assinatura qualificada (ICP-Brasil) visa conferir o mais alto nível de segurança aos atos registrais, que produzem efeitos erga omnes (contra todos). O Oficial de Registro tem o dever de impedir o registro de títulos que não cumpram todos os requisitos legais.
Este julgado reforça que, para fins de registro imobiliário, a validade de uma assinatura entre as partes não é suficiente. É imperativo cumprir a exigência legal da assinatura qualificada para que o título possa ingressar no fólio real.
Consequências Práticas do Não Cumprimento
A ausência do registro de um título por não atender aos requisitos da assinatura eletrônica gera consequências significativas. Um contrato que não é registrado na matrícula do imóvel, embora válido entre as partes, não produz efeitos perante terceiros.
Um exemplo prático é o de um contrato de locação: se o imóvel for vendido durante a vigência do contrato, o novo proprietário poderá rescindir a locação. No entanto, se o contrato estiver devidamente averbado na matrícula, o direito do locatário de permanecer no imóvel é garantido. Um contrato de locação assinado eletronicamente via plataforma como a DocuSign, sem o padrão ICP-Brasil, não poderia ser registrado, deixando o locatário desprotegido nesse cenário.
A Caminho da Flexibilização: O Provimento CNJ nº 180/2024
Apesar do rigor atual, o cenário normativo está em evolução. A Lei nº 14.382/2022, que instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), abriu a possibilidade para que o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) estabelecesse hipóteses de uso de assinatura eletrônica avançada em atos que envolvam imóveis.
Essa possibilidade começou a se concretizar com o Provimento CNJ nº 180, de 2024. Essa norma alterou o Código Nacional de Normas e passou a admitir, em tese, assinaturas avançadas, desde que reconhecidas como confiáveis. Para isso, foi criada a Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis do Registro de Imóveis (LSEC-RI), que será regulamentada e gerenciada pelo Operador Nacional do Sistema do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
Essa lista incluirá serviços como a plataforma gov.br (níveis prata e ouro) e o e-Notariado. No entanto, como ressaltado na própria decisão do CSM/SP, a aceitação dessas assinaturas avançadas ainda depende de regulamentação específica por meio de Instrução Técnica de Normalização (ITN) a ser expedida pelo ONR. A ITN 02/2024, publicada em outubro de 2024, iniciou esse processo de regulamentação, mas o sistema ainda está em fase de implementação.
Conclusão
Atualmente, a regra para o registro de títulos que envolvam direitos reais sobre imóveis permanece clara e restritiva: a assinatura eletrônica qualificada, com certificado digital padrão ICP-Brasil, é obrigatória. A decisão do CSM/SP serve como um importante precedente, confirmando que a validade de assinaturas avançadas entre as partes não se estende automaticamente para a esfera registral.
Embora haja um movimento normativo em direção à flexibilização, com a futura aceitação de certas assinaturas avançadas, essa ainda não é uma realidade plenamente implementada. Portanto, para garantir a segurança jurídica e evitar obstáculos ao registro de seus instrumentos, é fundamental que as partes observem as disposições legais vigentes e utilizem o padrão de assinatura exigido pela lei.

Assinaturas Eletrônicas e o Registro de Imóveis

Validade, Requisitos e a Posição dos Tribunais

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Créditos do Regime Especial de Reintegração de Valores Tributários para Empresas Exportadoras (Reintegra) devem ser incluídos na base de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL) quando apurados antes da edição da Lei 13.043/2014.

Com esse entendimento, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça deu provimento a dois embargos de divergência em julgamento encerrado na tarde desta quarta-feira (23/3). O resultado pacifica divergência que existia entre a 1ª e a 2ª Turmas da corte, ambas responsáveis por julgar temas de Direito Público.

O Reintegra é um programa de incentivo fiscal instituído pelo governo federal para exportadores de produtos manufaturados. Foi criado pela Medida Provisória 540/2011 e tornado permanente pela MP 651/2014, convertida na Lei 13.043/2014.

Nele, as empresas exportadoras têm direito a crédito tributário, que varia de 0,1% a 3% sobre a renda obtida com a venda de bens ao exterior.

A Lei 13.043/2014 afastou a incidência desse crédito na base de cálculo de IPRJ e CSLL. A divergência jurisprudencial do STJ dizia respeito à retroatividade para os casos anteriores à norma, entre 2011 e 2014.

Por maioria de votos, prevaleceu a posição observada pela 2ª Turma do STJ no sentido de que a previsão da Lei 13.043/2014, por ter conteúdo material, só se aplica a fatos geradores futuros e àqueles cuja ocorrência não tenha sido completada.

Benefício fiscal gera lucro
A premissa que embasa essa posição é a de que o benefício fiscal, ao diminuir a carga tributária, acaba, indiretamente, majorando o lucro da empresa e, consequentemente, impacta na base de cálculo do Imposto de Renda e da Contribuição Social.

Assim votaram os relatores dos dois embargos julgados, ministro Herman Benjamin (EREsp 1.879.111) e ministro Gurgel de Faria (EREsp 1.901.475). Eles foram acompanhados pelos ministros Mauro Campbell, Francisco Falcão, Og Fernandes e Assusete Magalhães.

Abriu a divergência nos dois casos a ministra Regina Helena Costa, que em voto-vista lido nesta quarta apresentou a posição que era prevalente na 1ª Turma. Ela foi acompanhada pelo ministro Benedito Gonçalves e pelo desembargador convocado Manoel Erhardt.

Desoneração desrespeitada
Para eles, a inclusão desses créditos na base de IRPJ e CSLL demandaria previsão legal específica para ser legítima, pois significaria aumento indireto de tributação, em descompasso com a tônica desoneradora do regime tributário das exportações, objetivo do Reintegra.

"Os créditos do Reintegra não constituem lucro, porque são incentivo fiscal. Se nós damos um incentivo e depois consideramos o mesmo valor como lucro, estamos absolutamente desfazendo aquilo que o Legislativo quis fazer", afirmou a ministra Regina Helena Costa.

Para ela, incluir tais créditos na tributação de IRPJ e CSLL desestimula a atividade de exportação e compromete o propósito extrafiscal do Reintegra.

EREsp 1.879.111
EREsp 1.901.475

Créditos do Reintegra incidem na base de IRPJ e CSLL antes da Lei 13.043/2014

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